Kira Arttırım Davası – Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira tespit davaları özellikle enflasyonist ortamda ülkemizde en sık görülen davalar haline gelmiştir. Öyle ki 2025 yılının başında olduğumuz şu günlerde Sulh hukuk mahkemelerinde açtığımız bir davanın daha ilk duruşması 8-9 ay sonrasına veriliyor. Bu sebeple kira tespit davaları ile alakalı bir takım bilgiler vermekte fayda görüyoruz.
Türk hukukunda Kira tespit davasının ( diğer adıyla kira artırım davası) kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344 ve 345. Maddeleridir. Bu sebeple ilgili kanun maddeleri baz alınarak bu davanın açıklanması gerekmektedir.
AMAÇ – HUKUKİ YARAR
Kira tespit davasının amacı kira parasının güncel koşullara göre arttırılmasıdır. 2019 yılında güncellenen yasaya göre artık kira bedelinin 12 aylık tüfe ortalamasından daha fazla arttırılması mümkün değildir. Her ne kadar kira bedelinin tüfe kadar arttırılması mümkünse de gerçek enflasyonun açıklanan TÜFE oranından yüksek olduğu herkesçe bilinen bir gerçektir. Bu itibarla örneğin 2020 yılında ( asgari ücret 2324 TL iken) 2500 TL tutarında yani asgari ücretten yaklaşık yüzde 10 daha pahalıya kiraya verilen bir konutun TÜFE üzerinden arttırımı takip edilecek olursa 2025 yılında ki güncel kirası ( hem de yüzde 25 sınırını saymasak bile) 12.565 TL olacaktır. Görüldüğü üzere 2020 yılında asgari ücretten daha pahalıya verilen bir daire 5. yılında asgari ücretin yarısı oranında kira getirmektedir. Bunun üzerine 2022 yılından 2024 yılına kadar geçerli olan yüzde 25 sınırını da ekleyecek olursak asgari ücretin 1/3 oranına denk gelen bir kira bedeli ile karşılaşacaktık.
Oysa ilk verildiği gün asgari ücretin yüzde 10 fazlasına verilen kiranın bugünkü değerinin de yaklaşık 25.000 TL olması gerekecekti. ( en az). İşte Kira arttırım davasının amacı kira bedelini emsal kira fiyatlarına ve güncel koşullara uyarlamaktır.
ÖN ŞARTLAR
Kira tespit davası açmak isteyen kiralayanların öncelikle bu davayı açmalarında hukuki yararlarının olması gerekmektedir. Esasen bu sadece bu dava için değil, tüm davalar için geçerlidir.
5 Yıl Şartı
Bir diğer koşul da kira sözleşmesinin en az 5 yıldır devam ediyor olmasıdır. Bir çok kez mahkemelere konu olsa da 5 yıldan önce ben bu davanın açılamayacağı görüşündeyim. Elbette doktrin de 5 yıl dolmadan da bu davanın açılabileceğine yönelik görüşlerde mevcut. Fakat kanunun lafzından ve amacından yola çıktığımızda 5 yıldan önce açılan ve adına ” uyarlama davası ” denilen dava türünün kira arttırım davası değil, Kiracının açması gereken ve daha çok kira bedelinin azaltılmasını talep ettiği dava olarak görüyorum. Yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesindeki 5 yıl şartının zaten hiç bir anlamı kalmazdı.
Peki Kira Sözleşmesinde, Kira bedelinin her yıl arttırılacağına dair bir madde veya anlaşma yoksa yine de 5 yıl beklenmeli midir?
İşte işin istisna kısmı buradadır. Türk Borçlar Kanunu 344/2 maddesi bu konuda çok açıktır. Eğer taraflar arasında kira artışı konusunda bir anlaşma yoksa kira sözleşmesi 2. yılına girdiğinde bile bu dava açılabilir. 5 Yıl beklenmesine gerek yoktur. ( ihtar şartı da yerine getirilmelidir)
Bu Davayı Kimler Açabilir ?
Kira tespit davasını kiracı da açabilmekteyse de yukarıda sözünü ettiğimiz uyarlama davası kiracı için daha iyi seçenek olacağından bu makale de Kiralayanın açacağı kira bedelinin ( arttırılması ) amacını taşıyan tespit davasından bahsedilecektir.
Yazılı veya Sözlü Kira Sözleşmeleri Açısından
Kira Tespit davası yazılı veya sözlü kira sözleşmeleri için açılabilir. Kira sözleşmelerinin yazılı olma şartı yoktur. ( sözlü kira sözleşmesinin artık günümüz koşullarına uymadığı kanaatindeyim). Bu sebeple taraflarca sözleşmenin yazılı veya sözlü olarak yapılması bu dava için önemsizdir. Kira artış oranı olsun veya olması 5 yılı dolan kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda iş bu dava açılabilecektir.
Yetki ve Görev Hususu
Açılacak bir davada görev ve yetki hususundan önce görev konusunun çözümlenmesi gerekir. Bir mahkeme de yetki ve görev itirazı varsa Mahkeme öncelikle görevli olup olmadığını, daha sonra yetkili olup olmadığını inceleyecektir.
Kira arttırım davalarında görevli mahkeme KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİ KİRALARINDA Sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetki Mahkeme ise kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir. Yani burada özel bir yetki yoktur. Yetki kuralı kesin yetki kuralı da değildir. Yani yetki itirazı gelmediği müddetçe farklı yerdeki bir mahkemede de bu dava görülebilir.
İHTAR ŞARTI HAKKINDA
Kira bedelinin tespiti davalarında ihtar şartı olup olmadığı sık sık emsal içtihatlarda aranmaktadır. Bu sebeple bu konuya da açıklık getirmekte fayda görüyorum.
Kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü olarak yapılabileceğini söylemiştik. Yazılı veya sözlü olma durumu sadece ispat bakımından önem taşımaktadır. Buna paralel olarak bu sözleşmelerde artış oranının olup olmaması da önemlidir. İşte artış oranının olup olmaması Kira artış davasının açılmasındaki ihtar şartında önem kazanmaktadır.
Eğer kira sözleşmesinde yeni kira yılında kira bedelinin nasıl ve ne oranda arttırılacağına dair bir anlaşma yoksa Kira bedelinin arttırılması davası açmadan önce ihtar gönderilmesi gereklidir. İhtar gönderilmez ise açılan dava ret edilmese de davanın açılma zamanı önem kazanacaktır. Öyle ki Kiralayan TBK. 345. Maddesi gereğince EĞER YENİ KİRA YILININ BAŞLANGICINDAN EN AZ 30 GÜN ÖNCE Kiracıya yeni kira yılı için kira artış isteğini göndereceği bir ihtarname ile ihtar ederse davayı kira yılı içinde ne zaman açarsa açsın kira parası açtığı dava yılının başından itibaren artacaktır. Bir örnekle açıklamak gerekirse,
Kiralayan A ile Kiracı B arasında 1.1.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığını ve bu sözleşmede kira artış oranının olmadığını varsayalım. Kiralayan A 1.1.2025 tarihinden itibaren kira artışı istiyorsa, En az 30 gün öncesinden Kiracı B’ye ihtarname gönderirse bu davayı 2025 yılının hangi günü açarsa açsın, Kira bedeli 1.1.2025 itibariyle arttırılacaktır.
Kiralayan A, Kiracı B’ye ihtarname göndermezse ne olur ?
O halde Kiralayan A kira bedelinin 1.1.2025 tarihinden itibaren arttırılmasını istiyorsa, bu tarihten EN AZ 30 GÜN ÖNCE bu davayı açmalıdır. Bu süreden sonra ve ihtarname göndermeden kira arttırım davası açarsa kira bedeli 1.1.2025 tarihinden değil, bir sonraki kira yılından ( 1.1.2026) itibaren arttılacak şekilde belirlenir.
SÖZLEŞMEDE ARTIŞ ŞARTI VARSA İHTARNAME ve DAVA AÇMA ZAMANI
Eğer taraflar arasındaki sözleşmede kira bedelinin ne oranda arttırılacağına dair bir hüküm varsa ( mesela ÜFE , TÜFE, yüzde 10 gibi) O zaman 1.1.2025 tarihinde başlayacak yeni yılın kirası için Kiralayan 2025 yılının hangi günü davayı açarsa açsın kira artışı 1.1.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır ve bu halde öncesinden bir ihtarname göndermeye gerek de yoktur. Örneği kiralayan 1.12.2025 tarihinde bile Kira arttırım davasını açıp 1.1.2025 tarihinden itibaren kira artış talebinde bulunabilecektir.
KİRA BEDELİNİN ARTTIRILMASI DAVASINDA DAVA DEĞERİ, HARÇ – MASRAF VE VEKALET ÜCRETİ
Kira bedelinin arttırılması davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerektiğini belirtmiştik. Peki bu dava da yapılacak masraflar ve dava değeri nelerdir ?
Yine örnek üzerinden gitmekte fayda görüyorum. Güncelde kiracının ödediği kira bedeli 10.000 TL olsun. Davacı Kiralayan yeni kira bedelinin 30.000 TL olmasını talep ediyorsa aylık kira farkı 20.000 TL’dir. O halde Davacı davasını açarken aradaki kira farkı x 12 ay üzerinden dava değerini belirleyecektir. Bu durumda Dava değeri 12×20.000 TL’den = 240.000 TL’dir.
Dava değeri hem harç hem de vekalet ücreti bakımından önemlidir. Başvurma harcı her yıl değişmekle birlikte peşin harç dava değerinin binde 68nin 1/4ü kadardır. Yani önce 240.000 TL’nin binde 68 i bulunacak. Bunun da 1/4ü peşin harç olarak yatırılacaktır.
Vekalet ücreti ise biraz daha karışık.
Dava sonunda verilecek olan vekalet ücreti dava değerine göre değil, kabul edilen kısma göre belirlenir. Buna göre yukarıdaki örnekten yola çıkarsak Mahkeme 30.000 TL değil de 25.000 TL olarak kiranın belirlenmesine karar verirse bu durumda güncel kira ile karar verilen kira arasındaki fark 15.000 TL’ye düşeceğinden bu defa 15.000 TL x 12 ay = 180.000 TL üzerinden vekalet ücretine hükmedilecektir. Bu rakam 2025 yılında uygulanan Avukatlık asgari ücret tarifesine göre yüzde 16 üzerinden 28.800 TL’dir.
Aynı şekilde Davalı da şayet kendisini vekil ile temsil ettiriyorsa vekalet ücreti kazanacaktır. Aynı örnekten gidersek 30.000 TL talep edilmiş fakat 25.000 TL olarak karar kılınmış ise aylık 5.000 TL kadar kısmı ret ettiğine göre davalı taraf da 5.000 TL x 12 ay = 60.000 TL üzerinden vekalet ücreti kazanacaktır. 2025 yılında uygulanan Avukatlık asgari ücret tarifesine göre bu rakam en düşük ücret olan 18.000 TL’dir.
Kira bedelinin arttırılması davasına özel bir takım hususlar
1- Kira bedelinin tespiti – arttırılmasına ilişkin davalar kısmi dava olarak veya belirsiz olarak açılamaz.
Normal şartlarda davalar kısmi dava olarak açılabilirse de kira bedelinin tespitine ilişkin davalar kısmi dava olarak açılamaz. Bilirkişi ne karar verirse o rakam gibi bir talepte bulunmak mümkün değildir. Bu sebeple en baştan talep edilen rakam ne ise o rakama göre harcı yatırıp davanın açılması gerekmektedir.
2- Kira bedelinin arttırılması davasında ıslah yapılamaz.
Yine bu davalarda ıslah kurumuna da başvurmak mümkün değildir. Örneğin davanızı 15.000 TL kira istemiyle açtıktan sonra dosyanın bilirkişiye gittiğini ve bilirkişinin ilgili mecur için 25.000 TL emsal kira tespiti yaptığını düşünelim. Bu durumda dava açarken 15.000 TL istemiştik ama bilirkişi incelemesi sonucu rakam 25.000 TL çıktı o halde talebimizi 25.000 TL’ye çıkarıyoruz diyemeyiz. Bu sebeple dava açarken güncel, emsal kira bedelinin doğru hesaplanması gerekmektedir. Detaylı araştırma yapıldıktan sonra ilgili davanın açılması en doğru hareket olacaktır. Hatta bu gibi durumlarda emsal kira sözleşmeleri 25.000 TL ise dava açılırken 30.000 istemek kiralayan açısından ( her ne kadar vekalet ücreti ödenecek olsa da ) daha mantıklı olacaktır.
3- Mahkeme sonunda DAVANIN REDDİNE kararı verilmez.
Çok aykırı bir durum olmadıkça (örneğin arabulucuya başvurulmaması gibi) Mahkeme sonunda davanın REDDİNE karar verilmez. Mahkeme günün sonunda kira bedelinin ….. TL olmasına karar verecektir.
4- MAHKEME SONUNDA KİRA ARTTIRIM DAVASINDAN VERİLEN KARARIN TAKİBE KONULMASI İÇİN KESİNLEŞMESİ ŞARTTIR
Kira arttırım davası sonunda verilen kararın kesinleşme şartının olup olmadığı merak edilmiştir. Bu dava sonunda verilen karar kesinleşmedikçe takibe konulamaz. Fakat kesinleşme şartı beraberinde bir çok problem yaratmaktadır. Özellikle enflasyonist ortamda kiracı 2 yıl geriye dönük borçlansa da bu süre zarfında paranın değeri azalacağından Kiralayan yine istediği kirayı alamamış olacaktır. Bu durum davaların taraflarca itiraz yolunu salt uzatma maksatlı kullanmalarına neden olmaktadır.
KİRA ARTTIRIM DAVASINDAN VERİLEN YENİ KİRA BEDELİNE FAİZ UYGULANIP UYGULANMAYACAĞI, FAİZİN NE ZAMAN UYGULANACAĞI
Kira arttırım davası sonunda Mahkemece yeni kira bedeline hükmedilse de kararın kesinleşmesi karar tarihinden çok sonra da olabilir. Bu durumda faiz ne zamandan itibaren işleyecektir ?
Yukarıda belirttiğimiz üzere takibe konulması için kararın kesinleşmesi şarttır. Bu sebeple kesinleşmedikçe faiz de işlemeyecektir. Haliyle dava sonunda verilen yeni kira bedeline faiz ancak kesinleşme tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
Hüseyin Ziyaretçi
Bilgiler için çok teşekkür ederim. Benim mal sahibim kira artış davasını yıl bitimine çok yakın zamanda açmıştı. Bu kötü niyet değil mi ?
Avukat Ziyaretçi
Sonuçta bu kanuni bir hak. Kötü niyet olarak da değerlendirilebilir tabi