Kiracının Ölümü Halinde Kira Sözleşmesinin Akıbeti

Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Eskiden Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, Şuan ise Borçlar Kanunu bu duruma cevaz vermektedir. Kira sözleşmesinde adı yazılı olanlar değil, adı ve imzası olanlar sözleşemeye taraftır. ( Bazı sözleşmelerde kiracı kısmında 4-5 kişi yazsa da 1 kişi imzalamaktadır)

Sözleşmeler süreli veya süresiz yapılabilir. Süreli veya Süresiz olduğu önemsiz olarak süre sonunda kira sözleşmesi sona ermez. Kendiliğinden uzar. Sözleşmelerin kaç yıllık yapıldığından bağımsız olarak sözleşmeler hep birer yıllık uzar. Peki Kiracı kira sözleşmesi devam ederken ölürse ne olur ?

KİRACININ SÖZLEŞME DEVAM EDERKEN ÖLMESİ HALİNDE KİRA SÖZLEŞMESİ KENDİLİĞİNDEN SONA ERMEZ

Bu konuda doğrudan kanun maddesinden yararlanacağız.

Türk Borçlar Kanunu MADDE 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. 

Görüleceği üzere kiracının ölmesi sözleşmeyi kendiliğinden sonra erdirmemektedir. Kiracının mirasçıları sözleşmeye devam etmek isteyebilirler. Bu durumda yeni bir sözleşme yapılmasına gerek kalmadan kiracının mirasçıları kiracı ölmemiş gibi aynı konutta veya iş yerinde kiracı olarak kalmaya devam ederler.

Esasen TBK 333. Maddesi yanlış anlamaya müsait bir anlam içermektedir. Madde içeriğinden her ne kadar mirasçıların yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi sona erdirebilecekleri düzenlenmişse de kanaatimizce burada bahsedilen en yakın fesih dönemi sonu sözleşmenin bitiş tarihi değildir. Çünkü zaten hali hazırda bildiğimiz üzere kiracı ölmeseydi de kiralananı istediği zaman tahliye hakkı vardı. Burada ki madde de kastedilen fesih bildirim süresi kiralananın yeniden kiraya verilmesi için beklenilmesi gereken süreden ibaret olmalıdır. Yani kiracı vefat etmiş olsun veya olmasın Kiracı veya mirasçılar farketmeksizin, sözleşmenin sonunu beklemek zorunda değildir.

Bir örnekle açıklamak gerekirse Kiracı A 01.01.2025 tarihinde bir ev kiralamış olsun. Kiracı A bu kiralamadan 3 ay sonra ölmüş olsun. Bu halde mirasçıları 01.01.2026 ya kadar ilgili yerde kiracı olarak kalmak zorunda değildir. Sadece kiralanan yerin yeniden kiraya verilmesi için geçecek süre kadar bir zaman önce kiralayana ilgili konuttan çıkacağını bildirmesi yeterlidir. Bu itibarla günümüz koşullarında bir evin en geç 1-2 ay da kiraya verileceği düşünüldüğünde Mirasçılar 2 ay sonra çıkacağını bildirip ilgili yerden çıkabilirler. Kiralayanın 01.01.2026 tarihine kadar bir talep hak ve imkanı yoktur. Madde metninden anlaşılan her ne kadar bu olsa da anlatılmak istenen 1-2 aylık süreden ibaret olmalıdır. Aksi durum kiracıyı evde kalmaya zorlamak olacaktır.

MİRASÇILAR KİRALANAN DA OTURMAYA DEVAM EDEBİLİR Mİ ?

Bunun açıklaması da TBK. 356. Maddesindedir. MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Evet. Mirasçılar yeni bir kira sözleşmesine dahi ihtiyaç duymaksızın Kiracının ölmesi durumunda aynı evde ve aynı kira bedeli ile yaşamaya devam edebilirler. Bu sebeple Kiracının ölmesi durumunda ne olur? veya Kira sözleşmesi yaptığın kişi ölürse ne olur? gibi soruların cevabını kısaca ” Mirasçılar isterse sözleşme devam eder, istemezse de derhal sözleşmeyi feshedebilirler ” olarak verebiliriz.

PEKİ SÖZLEŞME DE BUNUN AKSİ KARARLAŞTIRILABİLİR Mİ ?

Kiralayan kira sözleşmesi yaparken ” kiracının veya kiralayanın ölmesi durumunda sözleşmenin sona ereceği” yönünde bir madde koymuşsa ne olur ?

Bu durum emredici hukuk kurallarına aykırı olacaktır. Bu haliyle sözleşme değil ama sözleşmenin bu maddesi geçersiz hale gelecektir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu gereği ” kiracı aleyhine düzenleme yasağı” mevcuttur. Yani kanunda kiracıya verilmiş olan hakların alınamayacağını, aksi şekilde anlaşma yapılamayacağını ifade etmektedir. Bu itibarla TÜFE oranından fazla kira artışı ya da kiracının veya kiralayanın ölmesi durumunda sözleşmenin sona ereceğine dair yapılan anlaşma ve sözleşmeye eklenen maddeler kiracının aleyhine olacağından geçersizdir.